Bagaimana memilih pola ruang yang dapat melayani kota dengan paling baik

Pertumbuhan penduduk perkotaan dalam empat dekade yang akan datang, terutama di negara-negara berkembang, akan menjadi sangat besar. Jika seorang pemimpin daerah memilih untuk tidak mengambil keputusan mengenai perkembangan perkotaan, mereka akan kehilangan kesempatan untuk tumbuh secara berkelanjutan. Tanggapan proaktif dari para pemimpin daerah akan berdampak positif pada kenyamanan dan daya saing kota dalam jangka panjang. Para pengambil keputusan yang menyiapkan rencana pertumbuhan terlebih dulu dan dengan skala yang memadai untuk menciptakan struktur ruang yang kompak serta selaras dengan karakteristik kota, akan menciptakan keuntungan sesungguhnya bagi masyarakat luas dan meminimalkan eksternalitas negatif. Dukungan bagi penggunaan lahan yang arif melalui kebijakan kepadatan akan membuat tujuan pengembangan kota bertahan lama.

Mengambil keuntungan terhadap pola penggunaan campuran dan kompak

Tugas-tugas penting dalam menghubungkan visi dan struktur spasial:

1 . Memimpin dan memfasilitasi proses perumusan visi yang strategis;

2. Melibatkan semua pemangku kepentingan;

3. Memberikan data tentang aset ruang (lingkungan, topografi, infrastruktur, dll) untuk menemukenali visi;

4. Mendokumentasikan visi strategis yang dipilih;

5. Menyetujui tujuan-tujuan strategis yang ingin dicapai setiap tahun;

6. Mengembangkan kerangka pembangunan perkotaan dan anggaran untuk mewujudkan visi;

7. Mengalokasikan sumber daya melalui anggaran tahunan pemerintah daerah;

8. Mencari komitmen para pemangku kepentingan untuk mengembangkan rencana mereka sendiri dalam rangka perwujudan visi kota;

9. Menetapkan indikator kinerja mana yang perlu diukur; dan

10. Melaporkan kembali ke Masyarakat

Membentuk sebuah visi kolektif

Visi strategik tentang bentuk kota masa depan. Banyak permasalahan yang menimpa kota berasal dari tidak adanya perencanaan strategik yang komprehensif sebelum membuat keputusan tentang tata ruang. Perencanaan spasial akan diperkuat jika dikaitkan dengan visi masa depan yang holistik dan terlegitimasi secara kolektif. Visi yang baik memiliki dimensi keruangan yang mencerminkan kekhasan kebudayaan dan lingkungan fisik kota; memberikan arah untuk kegiatan semua para pemangku kepentingan, mendorong mereka untuk bekerja secara terpadu dan memastikan semua orang bekerja menuju tujuan yang sama.

Membuat keputusan berbasis informasi tentang struktur spasial yang dipilih

lntensifikasi, Ekstensi, Multiplikasi: tiga opsi kebijakan untuk mengakomodasi pertumbuhan. Untuk mengakomodasi pertumbuhan penduduk perkotaan, kota-kota dapat meningkatkan daya dukung mereka saat ini dengan memperluas batas-batas mereka, menciptakan sistem tata ruang dengan banyak pusat kota baru, atau dapat menggunakan kombinasi semua pendekatan ini. Setiap pilihan adalah berbeda untuk masing-masing konteks dan akan ditentukan oleh proyeksi pertumbuhan penduduk, ketersediaan lahan, karakteristik topografi, aspek budaya, dan kemampuan kota untuk melaksanakan, termasuk investasi dan kapasitas penegakan hukum.

Mengintensifkan kepadatan kawasan terbangun, melalui pengembangan yang mengisi ruang kosong (infill development) dan penetapan batas pertumbuhan, dimana pertumbuhan kota tersebut perlu dipindahkan keluar dengan selang waktu yang teratur untuk mencegah kekurangan lahan. Mengintensifkan kepadatan mencakup regenerasi properti kota dan menggantikan bangunan yang ada dengan yang baru yang menampung lebih banyak orang. Konsolidasi kawasan terbangun membutuhkan peraturan untuk melestarikan 'zona tanpa pembangunan' dan untuk mengendalikan kecenderungan penurunan kepadatan (dari orang dan bangunan)S. Pendekatan ini mungkin cukup memadai untuk kota dengan kemampuan penegakan yang kuat dan di mana pertumbuhan penduduk relatif stabil. Contohnya adalah Batasan Pertumbuhan Perkotaan Portland di Amerika Serikat.

Memperluas kota ke kawasan pinggiran terbangun. Kota-kota yang tumbuh lebih dari 1-2 persen per tahun perlu memastikan adanya lahan yang cukup untuk menampung orang-orang dan untuk luasan setidaknya dua kali dari ukuran lahan yang ada. Perluasan kota hendaknya dalam batas kemampuan, yang berkaitan dengan keterpaduan sistem infrastruktur dan transportasinya. Area yang diperluas hendaknya menyediakan layanan perkotaan yangmampumelayani warga yang tinggal di daerah yang diganti peruntukannya dan yang tinggal di area perluasan itu sendiri. Perencanaan perluasan membutuhkan visi dan komitmen. Rencana Komisioner New York Manhattan tahun 1811 di Amerika Serikat adalah salah satu rencana perluasan kota dengan visi yangjauh ke depan.

Melipatgandakan pusat-pusat kota dengan membangun kota satelit yang mungkin berhubungan dengan massa perkotaan yang ada sekarang. Meskipun secara fisik terpisah dan memiliki administrasi yang mandiri , secara ekonomi dan sosial, kota-kota satelit akan terkoordinasi oleh kota induknya untuk memanfaatkan sinergi dan skala ekonomi. Kotakota satelit berbeda dari pinggiran kota dimana mereka memiliki sumber pekerjaan dan jasa dari mereka sendiri, yang juga akan mencegah mereka menjadi kota dormitori semata. Pilihan ini cocok untuk kota-kota besar yang berkembang pesat. Rencana Komprehensif Shanghai 1999-2020 di Cina memiliki sembilan satelit kota yang menyerap pendatang yang bermigrasi dari daerah pedesaan.

Meningkatkan penggunaan lahan campuran

Penggunaan lahan tungga ldapat menginduksi fragmentasi sosial. Memisahkan penggunaan lahan yang tidak cocok, seperti industri polutif dan perumahan, adalah keputusan yang rasional. Pada awal abad kedua puluh, penataan kota modern telah mempromosikan penggunaan monofungsional yang memisahkan perumahan dari tempat kerja serta peruntukan komersial dan sosial. Zona pemukiman juga dirancang untuk kelompok yang berpendapatan homogen. Sisi negatif dari kebijakan ini adalah hilangnya akses kepada fasilitas perkotaan bagi kelompok berpenghasilan rendah dan latar belakang etnis yang berbeda, sehingga mengurangi kesempatan untuk adanya interaksi masyarakat dan kohesi sosial. Jenis rancangan ini dapat menimbulkan beban ekonomi karena menghalangi sinergi dan stimulasi yang saling menguntungkan antar kegiatan produktif. Penggunaan lahan tunggal dengan kepadatan penduduk yang rendah mendorong mobilitas individual dan mengurangi tingkat pemakaian angkutan umum, dan selanjutnya memperkuat terjadinya eksklusi bagi kelompok yang kurang beruntung.

Memperkenankan beberapa penggunaan lahan sekaligus di sebuah tempat bersama membawa banyak manfaat. Penggunaan lahan campuran (mixed use) bukanlah pendekatan baru. lni adalah alasan utama (raison d'etre) terjadinya aglomerasi perkotaan dan merupakan norma pengembangan kota sebelum penemuan mobil, sebelum berkembangnya praktik perencanaan modern. lstilah penggunaan campuran (mixed-use) umumnya menyiratkan pemakaian bersama tiga atau lebih penggunaan yang menghasilkan pendapatan secara signifikan. Menghilangkan batasan-batasan zonasi untuk mencampur penggunaan lahan yang cocok dapat menghasilkan manfaat sebagai berikut:

• Manfaat sosial, meningkatkan aksesibilitas ke pelayanan-pelayanan dan fasilitas perkotaan untuk segmen masyarakat yang lebih luas, dan memperluas pilihan perumahan untuk jenis rumah tangga yang beragam. Hal ini memperkuat rasa keamanan kawasan dengan menambah jumlah orang di jalan.

• Manfaat ekonomi, meningkatkan potensi transaksi bisnis dan perdagangan sebagai lokasi kegiatan bersama yang menarik lebih banyak pelanggan potensial selama jam sibuk dalam sehari. Hal ini tercermin dari peningkatan pendapatan dari pajak bisnis. Penggunaan komersial di dekat wilayah pemukiman memiliki nilai properti yang lebih tinggi. Hal ini membantu meningkatkan pendapatan pajak daerah.  

• Manfaat infrastruktur, mengurangi permintaan keseluruhan untuk perjalanan para penglaju, memperpendek waktu perjalanan rata-rata, dan sekaligus mengurangi penggunaan mobil. Sebagai tambahan untuk meminimalisasi kebutuhan infrastuktur jalan dan mengurangi alokasi lahan untuk parkir, penggunaan lahan campuran juga menyediakan dasar yang lebih kuat untuk pemakaian transportasi umum serta berjalan kaki dan bersepeda.

Untuk mendukung kota kompak, setidaknya 40 persen dari luas lantai harus dialokasikan untuk fungsi ekonomi

Zonasi fungsi tunggal harus dikurangi tidak lebih dari 10-15 persen dari /ahan keseluruhan

Rencana untuk pola ruang kota kompak

Pola ruang dapat didefinisikan sebagai kepadatan dan kebijakan penggunaan lahan. Kombinasi atribut-atribut ini dapat menjelaskan tiga pola spasial utama dan beberapa pola lainnya yang merupakan hasil kombinasi dari kedua pola tersebut. Pola terpencar umumnya adalah densitas rendah dengan penggunaan lahan tunggal; pola terfragmentasi disusun dari mozaik kawasan terbangun dengan fungsi tunggal yang diantaranya terdapat daerah tidak terpakai yang besar; pola kompak merupakan pola yang lebih padat dan penggunaan lahan campuran. Pilihan pola ruang menentukan jumlah ketersediaan lahan yang dibutuhkan suatu kota untuk mengakomodasi pertumbuhan, pola terpencar jauh lebih membutuhkan lahan yang luas daripada penggunaan lahan intensif dan kompak.

• Pola memencar. Fungsi tunggal, pola kepadatan rendah biasanya diidentifikasi sebagai perluasan kota yang tak terkontrol (urban sprawl) . Sprawl dulunya merupakan pilihan lazim di negara-negara kaya lahan di masa setelah Perang Dunia Kedua. Pola ini cenderung mengkonsumsi lahan perkapita yang signifikan dan membangkitkan instalasi infrastruktur per kapita lebih besar dengan ongkos pemeliharaan yang lebih mahal. Biaya yang mahaldisebabkan karena pipa air dan saluran pembuangan dan jaringan listrik perlu diperpanjang untuk melayani jumlah orang yang sebenarnya relatif sedikit. Layanan seperti pengumpulan sampah, polisi dan pemadam kebakaran membutuhkan pengeluaran yang lebih besar. Transportasi umum mungkin tidak akan berhasil; pola yang terpencar tergantung pada transportasi individu, yang membutuhkan investasi publik dalam hal pembangunan jalan 30 persen lebih tinggi daripada pola kompak. 12 Kemacetan memiliki biaya produktivitas (productivity cost) yang berasal dari lebih lamanya waktu perjalanan penglaju. Konsumsi perluasan lahan yang ekstensif sering mengganggu habitat alam dan bahkan dapat merusak ekosistem yang sensitif. Kebijakan fungsi tunggal dapat berujung pada fragmentasi sosial yang terbukti terjadi di kawasan kumuh dan perumahan eksklusif (gated communities) yang terletak berdampingan.

•  Pola terfragmentasi: pola terfragmentasi memiliki karakter daerah yang berkepadatan tinggi berfungsi tunggal dan membentuk mozaik-mozaik jenis peggunaan lahan yang sama, serta kawasan terbangun yang padat. Pola ini juga dicirikan dengan kompleks perumahan berbiaya rendah di pinggiran kota, dibangun terpisah dari pusat perbelanjaan dan komersial, pusat bisnis dan pemerintahan, kawasan industri atau tempat rekreasi. Perumahan eksklusif (gated communitY! menambah fragmentasi. Jalan raya yang besar adalah satu-satunya konektivitas yang layak antara kawasan tersebut dan menghasilkan biaya mobilitas tinggi. Di negara maju, ruang celah antar kawasan dapat dipertahankan sebagai taman dan kawasan hijau, tetapi di negara berkembang hal ini mendorong pembangunan pemukiman informal bagi warga yang tidak mampu menjangkau besarnya biaya perjalanan dari pinggiran ke pusat kota. Hasilnya adalah sebuah kota terpisah, yang membatasi kelompok dengan penghasilan yang berbeda untuk mengakses berbagai kawasannya.

•  Pola kompak. Pola kompak adalah penggunaan lahan yang intensif, dengan kepadatan sedang-tinggi, kebijakan lahan campuran yang membentuk jejak berkesinambungan seperti halnya kawasan yang terkonsolidasi. Pola kompak dirancang untuk meningkatkan aksesibilitas, mendorong penggunaan infrastruktur dan pelayanan perkotaan yang lebih efisien dari segi biaya, mengurangi erosi sumber daya alam, biaya bisnis yang lebih rendah dan meningkatkan kesetaraan sosial. Manfaat-manfaat pola kompak termasuk:

- Aksesibilitas yang /ebih baik, mengurangi kebutuhan perjalanan dan jarak tempuh, dan dengan demikian mengurangi kemacetan dan polusi; mengoptimalkan biaya transportasi barang dan meningkatkan akses ke jasa-jasa perkotaan

- Biaya infrastruktur yang /ebih rendah dan penggunaan layanan perkotaan yang lebih efisien, yang berarti berkurangnya pengeluaran bagi pemerintah daerah, warga dan pengembang. Biaya instalasi dan pemeliharaan jalan, air listrik dan jalur pembuangan air kotor per unit yang lebih rendah, karena ada lebih banyak wajib pajak di kawasan untuk membayar utilitas tersebut. Hal ini juga mengurangi biaya pemeliharaan, terutama untuk transportasi dan pengumpulan sampah. 14 Pola kompak akan meningkatkan kelayakan pembangkit energi lokal dan distribusi teknologi, termasuk smart grid dan district heating.

- Mempertahankan sumber daya /ahan untuk pertanian, lahan hijau dan air dan kesediaan energi sebagaimana kurangnya lahan yang perlu dibangun. Pola kompak memungkinkan berkurangnya pengalokasian lahan yang didedikasikan untuk parkir konvensional.

- Biaya transaksi ekonomi yang lebih rendah , sebagaimana kedekatan mengurangi biaya 'berperan serta' dalam transaksi-transaksi ekonomi. Sebagai contoh, ketika pasar berada dekat dengan pelanggan, maka biaya transportasi berkurang.

- lntegrasi sosial/ mengarah kepada kesadaran kelompok budaya dan sosial yang berbeda dan dengan demikian memiliki fungsi keterpaduan sosial. Di berbagai bidang, anak-anak mendapatkan manfaat dari pendidikan multikultural, yang dapat berujung pada peningkatan kapasitas untuk belajar bahasa dan perspektif yang berbeda, yang semuanya merupakan ciri-ciri kunci untuk bekerja dalam dunia global.

Menjadikan kepadatan sebagai variabel kunci

Mengantisipasi kebutuhan lahan perkotaan

Memperkirakan kebutuhan lahan yang realistis untuk periode 30-tahun. Adalah mungkin untuk memperkirakan lahan yang diperlukan untuk mengakomodasi pertumbuhan, tergantung pada peningkatan populasi yang diharapkan dan kepadatan populasi yang ingin dicapai. Kebutuhan lahan termasuk daerah terbangun dan tak terbangun, ruang terbuka dan diperkirakan untuk periode 20 sampai 30 tahun ke depan. Misalnya, penduduk di Bamako, Mali, bertumbuh 4,45 persen per tahun , yang berarti bahwa saat ini 1 ,8 juta orang akan bertambah menjadi 6,3 juta pada tahun 2030. Pada kepadatan saat ini, daerah Bamako akan meningkat 3,5 kali dalam 30 tahun ke depan. Kawasan tak terbangun umumnya mencapai 50 sampai 40 persen dari kebutuhan kawasan terbangun.

Kebutuhan lahan tergantung pada kecenderungan kepadatan dan pilihanpilihan yang tersedia. Memperkirakan kebutuhan lahan dilakukan dengan menggunakan kepadatan rata-rata dikombinasikan dengan kecenderungan jumlah penduduk dan perumahan (hunian yang lebih besar dan keluarga yang lebih kecil adalah kecenderungan umum). Pada contoh yang disajikan (di halaman berikutnya), Kota Kisumu memiliki kepadatan penduduk 45 orang per hektar (mirip dengan Los Angeles, meskipun mengingat bahwa orang tinggal di tempat tinggal yang jauh lebih kecil, ini didapat dengan luas lantai yang lebih sedikit). Adalah mungkin untuk menghitung jumlah luas lantai hunian yang diperlukan dengan memperhitungkan laju pertumbuhan penduduk, ukuran rata-rata sebuah keluarga, dan ukuran rata-rata hunian yang diinginkan. Perhitungan luas lantai yang dibutuhkan untuk kegiatan lain (ekonomi dan jasa, yang dapat mewakili 40 persen dari total luas lantai) menghasilkan total luas lantai yang dibutuhkan.

Memperluas batas perkotaan adalah langkah kunci dalam mengelola pertumbuhan perkotaan masa depan. Mempersiapkan pertumbuhan juga berarti mengidentifikasi kawasan-kawasan untuk mengarahkan majunya pertumbuhan kota dan memastikannya menjauh dari kawasan yang rentan dan situs warisan alam. Perluasan kawasan harus dekat dengan kawasan yang telah maju dan infrastruktur yang ada. Menetapkan batas-batas wilayah perkotaan yang baru dan elemen-elemen utamanya (grid jalan dan lokasi infrastruktur dasar) akan membantu untuk mengarahkan berbagai pengembangan baru begitu pula dengan investasi. Penataan kawasan dengan mengidentifikasi jaringan utama juga penting untuk pengembangan yang efisien. Batasbatas kota harus cukup fleksibel untuk diperluas jika diperlukan dan kawasan tersebut cukup besar untuk menghindari kendala lahan.

Setelah kota mencapai populasi tertentu dan ukuran ruang, manfaat-manfaat aglomerasi dapat menurun. Hubungan antara pendapatan dan ukuran kota menjadi negatif setelah ambang populasi mencapai sekitar tujuh juta orang. 17 Hal ini karena ketidakekonomisan skala , seperti perluasan yang berlebihan dan kemacetan, lebih besar daripada keuntungan aglomerasi. Studi menunjukkan bahwa tingkat toleransi seseorang untuk bepergian adalah sekitar satu jam per hari. Toleransi "perjalanan waktu" ini dikalikan dengan kecepatan moda transportasi biasa digunakan dalam menentukan sebuah ukuran spasial yang efisien. 18 lni mungkin menjelaskan mengapa ukuran kota tetap selebar 'satu jam', dan mengapa kota dapat menjadi disfungsional jika melampaui ukuran tertentu. Kota dengan kepadatan tinggi akan dapat tumbuh dengan populasi yang tapi kota berkepadatan rendah akan mencapai ambang mereka lebih cepat.

Kepadatan adalah kekhasan kota. Faktor budaya dan gaya hidup memiliki pengaruh yang signifikan terhadap pola kepadatan yang dapat diterima. Apa yang dianggap kepadatan tinggi dalam satu budaya mungkin rendah bagi orang lain. Kebijakan perencanaan tata ruang, seperti berapa banyak lahan yang dialokasikan untuk fungsi non-perumahan dan ruang terbuka, ukuran plot, jenis bangunan dan jumlah anggota rumah tangga, semua menentukan kepadatan. Data rinci - pada skala lingkungan - akan membantu menentukan parameter kepadatan yang dapat mengakomodasi pertumbuhan dan sesuai untuk budaya setempat dan efektifitas biaya.

 

 

 

 

 

 

Sumber: Penataan Kota Bagi Para Pemimpin Daerah Oleh UN HABITAT FOR A BETIER URBAN FUTURE  Penerbit Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat ~ Badan Pengembangan lnfrastruktur W1layah Tahun 2016