Penilaian Pelaksanaan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR)

BERDASARKAN laporan dari World Bank p a d a t a h u n 2019, pertumbuhan ekonomi nasional dilaporkan mengalami penurunan dan akan terus melemah seiring dengan menurunnya transaksi ekonomi global. Pada kesempatan yang sama, World Bank menyarankan solusi alih-laih mengurangi CAD (Current Account Defisit), Pemerintah harus meningkatkan FDI (Foreign Direct Investment)/ investasi luar negeri yang mampu menciptakan lapangan k e r j a , d a n t i d a k d a p a t mengeluarkan investasinya ke luar negeri dengan mudah. Namun disayangkan, investasi luar negeri tersebut enggan untuk masuk ke Indonesia.

Tingginya jumlah penduduk dan ketersediaan tenaga kerja, membuat Indonesia menjadi negara yang masih diminati untuk investasi; dengan Pulau Jawa sebagai d e s t i n a s i i n v e s t a s i y a n g dianggap paling menjanjikan. Meskipun demikian, terdapat beberapa faktor yang dianggap m e n g h a l a n g i d a t a n g n y a i n v e s t a s i k e I n d o n e s i a . Berdasarkan laporan World Bank, aturan yang saling tumpang tindih, tingginya biaya dan rumitnya perizinan berusaha di Indonesia, menjadi salah satu faktor penghambat pertumbuhan ekonomi dan investasi nasional.

Selain aturan pokoknya yang diatur melalui Undang-Undang dan Peraturan Pemerintah, banyak peraturan turunan yang mengatur terkait dengan ke t e n t u a n p e r i z i n a n d a n menyebabkan banyaknya proses perizinan dan pintu yang harus dilalui oleh setiap investor atau pelaku usaha. Kondisi tersebut m e n d o r o n g p e m e r i n t a h Indonesia untuk melakukan s e r a n g k a i a n p e r u b a h a n kebijakan, diantaranya adalah melakukan sinkronisasi dan simplifikasi peraturan perizinan berusaha yang dituangkan d a l a m b e n t u k p e rat u ra n perundang-undangan, yaitu Undang-Undang (UU) Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja. Sasaran perubahan kebijakan yang dimuat melalui UU Nomor 11/2020 tersebut, diantaranya adalah kebijakan i z i n p e m a n f a a t a n r u a n g dan pertimbangan teknis pertanahan yang disimplifikasi menjadi Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang.

KKPR dan Penilaian Pelaksanaan KKPR

Sebagaimana dijelaskan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang, Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR) adalah kesesuaian antara rencana kegiatan Pemanfaatan Ruang dengan Rencana Tata Ruang. Penerapan KKPR sebagai sebuah perizinan, dituangkan dalam bentuk Konfirmasi KKPR, Persetujuan KKPR, atau Rekomendasi KKPR. Setiap orang atau badan usaha dapat mengajukan K o n f i r m a s i , Persetujuan atau Rekomendasi KKPR, melalui lembaga p e n g e l o l a d a n p e n y e l e n g g a r a O n l i n e S i n g l e Submission (OSS), yang merupakan lembaga pemerintah nonkementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan d i b i d a n g penanaman modal, serta sistem elektronik Kementerian ATR/BPN yang sampai dengan saat ini masih dalam tahap pengembangan. OSS sendiri dilaksanakan secara elektronik, dan memungkinkan setiap orang untuk melakukan proses pengajuannya secara mandiri dan otomatis, dengan mengajukan dokumendokumen yang dipersyaratkan, serta membuat surat pernyataan mandiri.

Penilaian pelaksanaan K e s e s u a i a n K e g i a t a n Pemanfaatan Ruang sendiri, merupakan bagian dari upaya pengendalian pemanfaatan ruang, yang dilaksanakan beriringan dengan penilaian pernyataan mandiri, yang dibuat oleh pelaku Usaha Mikro dan Kecil (UMK), untuk memastikan:

a. Kepatuhan pelaksanaan ketentuan KKPR; dan

b. Pemenuhan p r o s e d u r perolehan konfirmasi, persetujuan a t a u rekomendasi KKPR

Penilaian pelaksanaan tersebut dilakukan selama pembangunan, dan setelah dilakukannya pembangunan atau pemanfaatan ruang. Pe n i l a i a n p e l a k s a n a a n ketentuan KKPR, dimaksudkan untuk memastikan kepatuhan pelaksanaan dalam memenuhi ketentuan KKPR. Sebagaimana dijabarkan dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional (ATR/Kepala BPN) N o m o r 1 3 Ta h u n 2 0 2 1 tentang Pelaksanaan KKPR dan Sinkronisasi Program Pemanfaatan Ruang, ketentuan KKPR tersebut diantaranya memuat lokasi kegiatan (1) Jenis kegiatan pemanfaatan ruang (2) Koefisien d a s a r bangunan (3) Koefisien lantai bangunan (4) Ketentuan tata bangunan (5) Persyaratan p e l a k s a n a a n k e g i a t a n pemanfaatan ruang, dan (6) Apabila ditemukan adanya ke t i d a k s e s u a i a n , p e l a ku kegiatan diharuskan melakukan penyesuaian. Apabila tidak dipatuhi, pelaku kegiatan dapat dikenai sanksi berdasarkan peraturan perundangundangan.

Pelaksanaan penilaian k e p a t u h a n p e l a k s a n a a n ketentuan KKPR tersebut m e r u p a k a n ke w e n a n g a n Menteri ATR/Kepala BPN. Meskipun demikian, Menteri AT R / K e p a l a B P N d a p a t mendelegasikan kewenangan tersebut kepada gubernur, bupati, atau wali kota sesuai dengan kewenangannya.

Berbeda dengan penilaian kepatuhan pelaksanaan k e t e n t u a n K K P R , penilaian prosedur perolehan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang dilakukan untuk memastikan kepatuhan pelaku pembangunan atau pemohon, terhadap tahapan dan persyaratan perolehan K e s e s u a i a n K e g i a t a n Pemanfaatan Ruang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Apabila ditemukan adanya kesalahan prosedur, maka konfirmasi, persetujuan, atau rekomendasi KKPR dianggap batal demi hukum. Pembatalan terhadap konfirmasi, persetujuan, atau rekomendasi KKPR juga dapat dilakukan apabila terjadi perubahan Rencana Tata Ruang yang mengakibatkan menjadi tidak sesuainya KKPR tersebut. Apabila terdapat kerugian, maka instansi pemerintah yang menerbitkan KKPR wajib mengganti kerugian terhadap pelaku pembangunan atau pemohon.

Teknik Penilaian Pelaksanaan KKPR

Teknik penilaian pelaksanaan KKPR dalam PP 21/2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang belum mengatur secara rinci. Meskipun demikian, kita dapat membagi teknik penilaian pelaksanaan KKPR berdasarkan objek penilaiannya. Mengacu pada jenis objek yang perlu dinilai, secara umum kita dapat membaginya dalam 3 metode sebagai berikut:

a. Metode analisis spasial;

b. Metode kuantitatif; dan

c. Metode analisis formil/ kesesuaian dan kelengkapan administrasi.

Metode analisis spasial kita terapkan pada analisis atau penilaian terhadap lokasi ruang, koefisien dasar bangunan, ketentuan tata bangunan, dan/ atau persyaratan pelaksanaan kegiatan pemanfaatan ruang lainnya yang merujuk pada dimensi spasial, seperti koefisien dasar hijau atau koefisien ruang terbuka. Lokasi ruang memerlukan analisis spasial dengan melakukan penampalan terhadap data dasar. Dengan m e l a k u k a n p e n a m p a l a n , sekurang-kurangnya kita dapat mengetahui secara jelas kesesuaian lokasi terhadap KKPR, dengan menguji data lokasi eksisting terhadap data spasial peta administrasi, maupun peta bidang tanah yang sebelumnya diajukan oleh pemohon.

Untuk penilaian koefisien dasar bangunan, ketentuan tata bangunan, dan/atau persyaratan pelaksanaan kegiatan pemanfaatan ruang lainnya, analisis spasial dapat digunakan untuk mengetahui secara pasti dimensi ruang yang digunakan. Analisis ini didahului dengan dilakukan pengukuran p a d a b i d a n g t a n a h d a n bangunan yang dimohonkan pada data spasial peta, dan dihitung menggunakan kaidah penghitungan yang diatur dalam peraturan perundangundangan terkait. Misalnya, untuk koefisien dasar bangunan dihitung dengan menggunakan rumus luas lantai bangunan dibagi dengan luas bidang tanah, dan dikali dengan 100%. Hasil penghitungan tersebut kemudian kita bandingkan dengan ketentuan dalam KKPR yang telah diperoleh. Meskipun demikian, teknik penilaian ini tidak harus menggunakan pendekatan analisis spasial karena data yang diperoleh tidak hanya dapat diukur melalui data spasial peta, namun juga dapat dilakukan dengan metode pengukuran langsung.

M e t o d e k u a n t i t a t i f , diterapkan pada penilaian terhadap koefisien lantai bangunan, koefisien dasar bangunan, ketentuan tata bangunan, dan persyaratan p e l a k s a n a a n k e g i a t a n pemanfaatan ruang lainnya seperti ketentuan khusus terhadap kontruksi minimum b a n g u n a n t e rt e n t u , at a u p e l a y a n a n j a s a t e r t e n t u c o n t o h n y a l i m p a s a n a i r maksimum yang diperbolehkan dan kapasitas daur ulang air baku yang dipersyaratkan. Metode ini juga dilakukan secara berbeda bergantung pada objek yang dinilai. Penghitungan terhadap koefisien lantai bangunan, tentu berbeda dengan metode penghitungan t e r h a d a p l i m p a s a n a i r maksimum yang diperbolehkan. Metode-metode ini secara khusus perlu melihat rujukan pada peraturan perundangundangan lainnya. Sebagai contoh, metode koefisien lantai bangunan dihitung dengan cara menghitung seluruh lantai bangunan, dibagi dengan luas lahan atau luas kawasan perencanaan.

Adapun metode analisis f o r m i l / k e s e s u a i a n d a n kelengkapan administrasi, digunakan untuk menilai k e s e s u a i a n k e g i a t a n pemanfaatan ruang, proses p e r o l e h a n K K P R , s e r t a p e m e n u h a n t e r h a d a p persyaratan pelaksanaan kegiatan pemanfaatan seperti kewajiban tambahan untuk membangun sarana prasarana. Proses analisis ini hanya menggunakan penilaian visual dan matriks perbandingan, untuk membandingkan antara ada dan tidaknya dokumen, sama dan tidaknya kegiatan yang dilaksanakan, atau telah dilaksanakan atau belum dilaksanakannya perintah atau kewajiban yang dicantumkan dalam KKPR.

Perlu kita ketahui, penilaian p e l a k s a n a a n K K P R p a d a Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang, serupa dengan teknik penilaian terhadap persyaratan i z i n p e m a n f a at a n r u a n g . Persyaratan izin pemanfaatan ruang sebagaimana diatur dalam peraturan sebelumnya, mencakup ketentuan terhadap batas sempadan, Koefisien Lantai Bangunan (KLB), Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Dasar Hijau (KDH), fungsi bangunan, fungsi lahan, dan penyediaan fasilitas umum atau fasilitas sosial. Mengacu pada ketentuan tersebut, disusun pedoman teknik penilaiannya, yang dituangkan sebagai bagian dari Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 17 Tahun 2017 tentang Audit Tata Ruang. Sebelum kemudian ditentukan peraturan baru yang mencabut peraturan menteri tersebut dan mengubah teknik penilaiannya, maka teknik penilaian pada peraturan menteri tersebut seharusnya dapat digunakan sebagai acuan.

Proses Monitoring dan Penilaian Pelaksanaan KKPR

Dalam melakukan penilaian pelaksanaan KKPR, artinya perlu dilakukan monitoring d a n p e n i l a i a n t e r h a d a p seluruh pemohon atau pelaku pembangunan yang telah mendapatkan konfirmasi, persetujuan, atau rekomendasi KKPR. Dengan didorongnya penerapan sistem OSS pada pengajuan permohonan KKPR, dan semakin meningkatnya kesadaran masyarakat untuk mengajukan izin, maka objek penilaian KKPR akan meningkat secara masif. Oleh karenanya, perlu dibuat sistem monitoring yang baik, untuk mendukung pelaksanaan penilaian KKPR. Sistem penilaian KKPR perlu dibuat secara terintegrasi dalam satu ekosistem, transparan, dan mudah dimonitor.

Berdasarkan PP Nomor 2 1 Ta h u n 2 0 2 1 t e n t a n g Penyelenggaraan Penataan Ruang, kewenangan penilaian pelaksanaan KKPR saat ini hanya menjadi kewenangan Menteri ATR/Kepala BPN. Meskipun memiliki kantor perwakilan di Provinsi dan Kabupaten/Kota, tugas ini terlalu berat untuk dapat ditangani sendirian oleh sebuah lembaga kementerian/badan. Untuk itu, perlu segera dilakukan delegasi kewenangan terhadap gubernur, bupati, dan wali kota agar dapat melaksanakan fungsi-fungsi tersebut. Dalam hal ini, pemerintah daerah juga memiliki kepentingan sekaligus tanggung jawab untuk melaksanakan fungsi-fungsi pengendalian pemanfaatan r u a n g , d a n m e n j a m i n terwujudnya rencana tata ruang yang telah disusun.

Organisasi yang dimiliki pemerintah daerah yang m e l i n g ku p i h i n g g a l e v e l kelurahan atau desa, tentu memiliki keunggulan dalam melaksanakan proses-proses penilaian baik pada saat dilaksanakan pembangunan, maupun pasca pembangunan atau pemanfaatan. Namun h a l t e r s e b u t j u g a p e r l u didukung dengan pemahaman, pengetahuan, dan ketrampilan d a l a m m e l a k s a n a k a n penilaian tersebut. Untuk m e n d a p a t k a n n y a , p e r l u d i l a k u k a n r e k r u t m e n SDM berkualitas dengan memanfaatkan lulusan-lulusan d i b i d a n g p e re n c a n a a n , arsitektur, maupun teknik sipil, maupun pengadaan pelatihanpelatihan dan penyusunan modul standar yang rinci. Dengan demikian, pelaksanaan penilaian pelaksanaan KKPR dapat terlaksana dengan baik, dan pemanfaatan ruang dapat diwujudkan sesuai dengan rencana tata ruang yang telah ditetapkan.

Sumber: Penulis Dr. Andi Renald, S.T., M.T, Muhammad Amin Cakrawijaya, S.T., M.T. Dalam BULETIN PENATAAN RUANG EDISI 4 | JULI - AGUSTUS 2021